Muszę przyznać, że napisanie artykułu o służebności przesyłu spowodowało u mnie duży popłoch. Sprawa jest dosyć skomplikowana i jednocześnie … prosta. Otóż kłócą się we mnie dwie natury. „Wolnoć Tomku…” z inżynieryjnym postrzeganiem inżynierii środowiska. Pamiętam przypadki upartego braku zgody właścicieli gruntów na poprowadzenie kolektora kanalizacji przez ich grunt, skutkującego koniecznością budowy dodatkowych obejść, kolektorów, a nawet dodatkowych pompowni. Z drugiej strony wiem, co to jest „moja własność” i pamiętam euforię z przekształceń ustrojowych, przywracających w końcu godność właścicieli gruntu.

Kto komu i za co?
    Jednak kontrowersje zawsze wzbudza u mnie stan prawny w Polsce. Dotykam tutaj sprawy posadowienia kolektorów w poboczach dróg i chęci „zerżnięcia” kasy publicznej przez administratorów dróg. Co ciekawsze, zapominają oni przy tym, że od dróg klasy „G” powiatowej istnieje bezwzględny nakaz gromadzenia z tych powierzchni ścieków opadowych, a następnie oczyszczenie ich i … No właśnie, wprowadzenie ścieków oczyszczonych na grunty (rowy, wody) niestanowiące własność drogowców. Akurat ostatnia sprawa powodowała u mnie refleksję, kto komu i za co powinien płacić.
    Przyczyną jest oczywiście permanentny nieuprawniony zwyczaj dzielenia interesantów czy inwestorów na lepszych i gorszych, prywatnych podmiotów, instytucji państwowych i osób fizycznych. Z uporem maniaka twierdzę, że ścieki „wytworzone” przez pana „Jana Kowalskiego” są identyczne, jak od pana prezesa „Jana Kowalskiego” czy pana przewodniczącego Rady Gminy „Jana Kowalskiego”.
    Stąd również wniosek, że sprawy służebności przesyłu winny dotyczyć w takim samym zakresie wszystkich stron. Co więcej, to np. właśnie urzędy gmin i drogowcy winni dać przykład „Janowi Kowalskiemu”.
    Niestety stoję też na stanowisku, że należy mocno ukrócić sobiepaństwo właścicieli w sprawach, gdzie koszty inwestycyjne błyskawicznie rosną w przypadku odmów. Oczywiście wiąże się z tym czas rozpatrywania spraw, ale tutaj głównym winowajcą jest na ogół urząd, który zapominia o tak prozaicznych sprawach.
    Biczem we wszystkich tego typu postępowaniach jest „utrata pożytków” oraz rola presji sąsiedzkiej w trakcie np. konsultacji społecznych, jakimi są zebrania mieszkańców.

Na pierwszym miejscu
    W polskim systemie prawa służebność przesyłu została unormowana w art. 3051-3054 Dział III Służebności Rozdział III Służebność przesyłu kodeksu cywilnego. Jest to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
    Warto przy tym wyjaśnić, czym tak naprawdę jest „służebność gruntowa”. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, z którego wynika, że właściciel innej nieruchomości może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa może mieć na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. W przypadku sieci teletechnicznych mówimy o „służebności gruntowej czynnej”. Może ona powstać w drodze umowy, orzeczenia sądowego, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia. Służebność gruntowa wraz ze służebnością przesyłu są jedynymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które można zasiedzieć. Proszę zwrócić uwagę, że na pierwszym miejscu wymieniam umowę pomiędzy stronami jako najbardziej efektywną.

Właściciel a przedsiębiorca
    Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym lub gminnym zakładem komunalnym, czyli właścicielem sieci władnącej (oczywiście w przypadku GZK właścicielem faktycznym jest gmina), z mocy orzeczenia sądowego lub też na skutek zasiedzenia. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń (o których mowa w art. 49 § 1), (lub z przyczyn determinantów ekonomicznych wykonania inwestycji) przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Służebność przesyłu powstaje też w celu ułatwienia dalszych inwestycji w sieci kanalizacyjne, gdyż służebność taka może być ustanowiona także w odniesieniu do urządzeń dopiero planowanych.
    Służebność wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat. Można ją przenieść na inną osobę tylko razem z nieruchomością. Służebność przesyłu też wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody. Tak jak w przypadku posadowienia kanalizacji w poboczu drogi, jak i posadowienia jej np. przez kawałek pola nie można mówić o „nadmiernych trudnościach korzystania z nieruchomości”, stąd kolektory już nieużywane pozostają w gruncie.

Umowa lub jej brak
    Źródłem służebności przesyłu powinna być (niezależnie od sposobu jej ustanowienia) umowa zawarta w formie aktu notarialnego między przedsiębiorcą przesyłowym (tu: wodno-kanalizacyjnym) i właścicielem gruntu (instytucjonalnym lub fizycznym), na którym są lub mają zostać zainstalowane urządzenia przesyłowe. Umowa ta powinna szczegółowo określać zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym, jakie działania przedsiębiorcy w stosunku do nieruchomości jej właściciel powinien znosić. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności wynagrodzenia. Służebność przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z cudzej nieruchomości, na której znajdują się (lub mają się znajdować) jego urządzenia przesyłowe – wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania ścieków, i wody oraz inne urządzenia techniczne tych sieci (pompownie, studzienki, tabliczki znamionowe itd.).
    Gdy przedsiębiorca przesyłowy lub właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, np. jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego. W takim przypadku sąd ustali również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości. Wobec braku jednoznacznych zasad i reguł wyznaczania opłaty z tytułu służebności przesyłu, postępowanie przed sądem może się przedłużać, co może stanowić ryzyko dla przedsiębiorcy przesyłowego. Stąd niezmiernie istotna sprawa negocjacji. Sądzę też, że w interesie stron, w przypadku ustanowienia opłat ciągłych czy okresowych, jest określenie wielkości waloryzacji tych opłat. Sądzę, że najbardziej odpowiedni byłby zapis: „Powiększenie wysokości opłat z uwzględnieniem wskaźnika inflacji ogłaszanego corocznie w dziennikach urzędowych Ministerstwa Finansów”.
    O stwierdzenie przez sąd zasiedzenia służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy może ubiegać się, jeżeli przez dłuższy czas korzystał z widocznych i trwałych urządzeń przesyłowych, które znajdują się na cudzej nieruchomości. Sąd może potwierdzić istnienie służebności przesyłu (tj. nabycie jej w drodze zasiedzenia) jednak tylko wtedy, gdy przedsiębiorca przesyłowy korzystał z takich urządzeń przez co najmniej 20 lat w taki sposób, jakby ta służebność mu przysługiwała. Okres ten wynosi co najmniej 30 lat, jeśli przedsiębiorca działał w złej wierze, czyli miał lub powinien mieć świadomość, że urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości, do której przedsiębiorca przesyłowy nie posiada tytułu prawnego. Dla sieci kanalizacyjno-wodociągowych przypadek taki zachodzi najczęściej w momencie podziału jakiegoś terenu na działki budowlane i niespodziewanego odkrycia przez nowego właściciela istnienia tych sieci, których nie było na mapach geodezyjnych danej działki. Nabycia przez przedsiębiorcę przesyłowego nieruchomości jej właściciel może domagać się w przypadku, gdy przez posadowienie urządzeń przesyłowych korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub bardzo utrudnione. W takiej sytuacji właściciel może żądać, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenie. Roszczenie takie powstaje tylko wtedy, gdy urządzenie przesyłowe ma wartość znacznie wyższą od wartości zajętej nieruchomości.

O stwierdzenie przez sąd zasiedzenia służebności przesyłu przedsiębiorca przesyłowy może ubiegać się, jeżeli przez dłuższy czas korzystał z widocznych i trwałych urządzeń przesyłowych, które znajdują się na cudzej nieruchomości. Fot.: Zakład Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w Wałczu

To tylko propozycja
    Tak jak w wielu sprawach istniejące i obowiązujące przepisy nie ustalają zasad określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Przedstawiona poniżej propozycja wynika bardziej z dostępnej literatury, studium przypadków oraz wyroków sądów. Niestety jest to tylko propozycja, ponieważ nie mamy zasady „prawa precensowego” w odniesieniu do wyroków sądowych. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). W przypadku posadowienia wodociągów lub kanalizacji jako wyłącznie sieci bez dodatkowych urządzeń budowlanych (studzienek, pompowni) zachodzą praktycznie tylko dwa przypadki.
    Pierwszy to przypadek realizacji inwestycji, stąd obowiązek m.in. przywrócenia terenu do stanu pierwotnego. Drugi – gorszy – to jednak awarie. Szczególnym przypadkiem będzie tutaj awaria kanalizacji. Takie sprawy należy przewidzieć w umowie notarialnej. Należy również określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości, czyli po prostu prawo do wjazdu technicznego (przypadki i zasady). Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). Oczywiście w przypadku gruntów rolnych istotną rolę odgrywać będzie czas wjazdu i pora roku, np. technicznego czy awaryjnego. W przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną, jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. W takich przypadkach należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości). W przypadku zakładów pracy może to być wyliczenie związane z transportem wewnątrzzakładowym czy w przypadkach szczególnych ograniczeniem bądź wstrzymaniem działalności zakładu pracy.
    Z zebranych na rynku lokalnym informacji wynika, że ustalenie stawki dzierżawy w oparciu o analizę umów dzierżawy jest bardzo trudne z uwagi na ograniczony dostęp do danych (nie wszystkie umowy są sporządzane w formie aktów notarialnych) i różnorodność przedmiotów dzierżawy. Z powyższego powodu do ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu często wykorzystuje się metodę parametryczną. Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności, należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Należy zaznaczyć, że żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Niestety nie ma jasnych odniesień do sieci wodociągowych czy kanalizacyjnych. Wydaje się, że zwyczajowy okres 50 lat działania sieci zbiorczych jest właściwy. Przecież nawet wymagalne studia wykonalności (i związane determinanty ekonomiczne) kanalizacji opracowuje się dla połowy czasu amortyzacji, tj. 25 lat.

Nie zapomnij o …
    Powierzchnie pasa służebności i przesyłu wstępnie reguluje to art. 305 §1 i §2 kodeksu cywilnego, w którym zawarto, że powierzchnia służebności przesyłu powinna być „konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń”. Powierzchnia ta zależy od szerokości pasa niezbędnego do obsługi sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Pas ten nazywany jest przez właścicieli sieci pasem eksploatacyjnym lub technologicznym i powinien być ustanowiony przez właściciela sieci (operatora). Brak jednoznacznych uregulowań w tym zakresie wprowadza chaos informacyjny i podważa wiarygodność oraz dobre imię operatorów sieci przesyłowych i dystrybucyjnych w przypadku sporów dotyczących zasad ustalania powierzchni potrzebnej do określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Nie ulega wątpliwości, że szerokość pasa służebności przesyłu jest uzależniona od wielu czynników.
    Znacznie utrudnia sprawę chęć określenia władztwa nad gruntem przez właściciela sieci. Z ograniczeń zawartych w projekcie technicznym może przecież wynikać zakaz zabudowy gruntów w ustalonej odległości od linii infrastruktury technicznej. Wytworzy się wówczas korytarz przestrzenny, w którym wystąpi reglamentacja funkcji w planie miejscowym. Tereny znajdujące się w omawianym pasie ochronnym pozostaną użytkowane w sposób rolniczy lub leśny. Może to w pełni zamknąć planowane przez właściciela gruntu inwestycje.
    W przypadku przejścia infrastruktury tranzytowej przez tereny przeznaczone w planie miejscowym pod jakąkolwiek zabudowę – w pasie ochronnym, a niekiedy na większym obszarze (np. na powierzchniach odciętych od wyznaczonej funkcji), zamiaru tego nie będzie można zrealizować. W przypadku niekorzystnego przecięcia działki linią tranzytową, cała działka będzie musiała zmienić istniejące przeznaczenie w planie miejscowym na funkcję o mniejszej wartości (rolną lub leśną). Za szkodę związaną ze zmniejszeniem wartości nieruchomości należy się odpowiednie odszkodowanie. Po zmianie przeznaczenia terenu istotny z dla celów wynagrodzenia pozostanie pas eksploatacyjny (poprzez ustalenie odszkodowania za pas ochrony funkcyjnej, szerokość terenu niezbędnego do obsługi sieci zostanie zredukowana do szerokości pasa eksploatacyjnego), który powinien być traktowany jako pas służebności przesyłu.
    W umowie należy również uzgodnić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z terenu zajętego pod pas służebności przesyłu. Na wysokość wynagrodzenia istotny wpływ wywierać będzie udział właściciela sieci w korzystaniu z terenu niezbędnego do obsługi infrastruktury. Udział ten zależy głównie od dwóch czynników: fizycznego zajęcia terenu oraz przeznaczenia obciążonego gruntu.

* * *

    Sądzę, że nie wyczerpałem tematu, lecz jedynie zasygnalizowałem trudności wynikające z określania służebności przesyłu. Problem jest właśnie w tym, że o ile w fazie inwestycyjnej można dosyć precyzyjnie określić czas i warunki budowy, o tyle bardzo trudno określić na etapie eksploatacji sieci konkretne warunki, szczególnie w przypadkach awaryjnych.
    Sadzę też, że w wielu przypadkach nie będzie problemu, jeżeli inwestycja zostanie przygotowana w zgodzie ze sztuką inżynieryjną. Większość inwestorów wie doskonale, co to jest program funkcjonalno-użytkowy kanalizacji i jak się wykonuje to opracowanie1.Władze jednostek samorządu terytorialnego wiedzą też, co to są konsultacje społeczne. Na okresowych spotkaniach z mieszkańcami jest doskonała okazja do dyskusji i wyjaśniania mieszkańcom zasad ekonomicznych i środowiskowych wykonania inwestycji. Niestety olbrzymia większość inwestorów o tych prostych zasadach nie chce wiedzieć, zaczynając od ogłoszenia przetargu, marząc, aby otrzymać środki pomocowe i je wykorzystać. Potem dopiero przychodzą refleksje i … duże problemy.

Literatura

1 Rozdział IV Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz. U. r. Dziennik Ustaw z dnia 16 września 2004 Nr 202, poz. 2072).

 
Autor: Zenon Świgoń, ekspert WRPO, rzeczoznawca PZITS

Artykuł został opublikowany w magazynie "Ochrona Środowiska" nr 5/2012

Źródło fot.: www.photogenica.pl