Inwestor ma jednak możliwość wyboru modelu realizacji inwestycji, który już na etapie opracowywania jej koncepcji powinien zostać starannie przez niego przemyślany, a treść warunków zamówienia w tym przede wszystkim treść umowy winna odpowiadać przyjętemu modelowi. Z pomocą w tym zakresie przychodzą kontrakty FIDIC do najczęściej spotykanych na polskim rynku zaliczyć można czerwony (tzw. tryb „buduj” kiedy projekt opracował inwestor), żółty (tzw. „projektuj i buduj” kiedy dokumentację projektową opracowuje zamawiający) i srebrny (tzw. kontrakt „EPC/pod klucz” kiedy ryzyka spoczywają na Wykonawcy). Jaki zatem model wybrać?

Czym są kontrakty FIDIC?

Kontrakty FIDIC to standardowe wzorce umów stosowane w międzynarodowych projektach budowlanych i inżynieryjnych, opracowane przez Międzynarodową Federację Inżynierów Konsultantów (FIDIC). Wzorce te to zbiór zasad i regulacji odnoszących się do obowiązków stron, w tym w kwestiach finansowych i terminowych. Istotną kwestią regulowaną przez te wzorce są ryzyka jakie strony w ramach poszczególnych rozwiązań na siebie przyjmują. Powszechność i uniwersalność kontaktów FIDIC sprawia, że kadra inżynierska w znakomitej większość dobrze odnajduje się w ramach poszczególnych „subklauzul” jak nazywane są postanowienia tych wzorców.

Projekt po stronie inwestora

Ten model realizacji inwestycji powinien być szczególnie rozważany przez inwestorów realizujących modernizacje lub przebudowę istniejących instalacji. Opracowanie przez inwestora (a w przeważającej większości przez biuro projektowe) projektu budowlanego i wykonawczego poprzedzać powinno badanie dokumentacji powykonawczej istniejących instalacji, szczegółowa inwentaryzacja przyszłego placu budowy oraz istniejącej infrastruktury. Po przeprowadzeniu tych czynności projektant opracuje dokumentacje projektową, która pozwoli inwestorowi na uzyskanie wszelkich wymaganych prawem pozwoleń, w tym pozwoleń wodnoprawnych. Pozyskana w toku tego procesu dokumentacja stanowić będzie podstawę dla opracowania dokumentacji projektowej. Inwestor realizując inwestycję w tym modelu unika istotnego problemu jaki często ujawnia się na etapie realizacji w modelu „zaprojektuj i wybuduj” gdzie nieprecyzyjne postanowienia opisu przedmiotu zamówienia prowadzą zwykle to sporów co do jego interpretacji. Co przy tym istotne inwestor opracowując wspólnie z projektantem projekt budowy, modernizacji czy przebudowy może dokładnie oznaczyć sposób wykonania poszczególnych elementów inwestycji, a także precyzyjnie oznaczyć technologię jaką chciałby zastosować w docelowym procesie. W zakresie finansowym oferta przygotowana przez przyszłego generalnego wykonawcę zwierać będzie precyzyjne odniesienie do rzeczywistych zamiarów inwestora i nie będzie uwzględniać ryzyk powszechnie przyjmowanych przez wykonawców, gdy wyceniają prace w modelu „zaprojektuj i wybuduj” takich jak ryzyko wad w opisie przedmiotu zamówienia czy ewentualnych przeszkód na terenie budowy.

Kiedy warto zlecić projektowanie wykonawcy?

Kontrakty oparte o model „zaprojektuj i wybuduj” (czasem zwane też „projektuj i buduj”), które opisuje tzw. „żółty FIDIC” powinny być stosowane przede wszystkim, kiedy inwestor planuje budowę nowej inwestycji lub modernizację albo przebudowę istniejących instalacji w sposób na tyle gruntowny, że wymagać będzie to wyłączenia obecnie funkcjonującej infrastruktury. W przypadku prac realizowanych w tym modelu inwestor zamiast przedstawiać projekt przedstawia swoje oczekiwania w formie szczegółowego opisu. W przypadku inwestycji realizowanych w tej formule to na inwestorze spoczywa odpowiedzialność za precyzyjny opis celu swojego zamierzenia inwestycyjnego, niezależnie czy inwestycja ma charakter inwestycji publicznej czy też realizowana jest na gruncie prywatnym. W sytuacji, kiedy inwestor planuje równoległe prowadzenie prac budowlanych oraz dalsze wykorzystywanie swojej instalacji powinien rozważyć model „buduj”, bowiem w jego przypadku przygotowany wcześniej projekt uwzględniać będzie konieczne etapowanie prac zgodnie z wymaganiami inwestora.

Czym jest model EPC i czy warto go stosować?

Kontrakty realizowane w modelu pod klucz nie znajdują powszechnego uznania wśród zamawiających. Prowadzenie inwestycji w oparciu o warunki kontraktowe „srebrnego FIDICa” charakteryzuje się przy tym większą swobodą Wykonawcy, ale też nakłada na niego istotne ryzyko realizacyjne. Zamawiający ogranicza się do sformułowania w zasadzie jedynie wytycznych i oczekiwania wobec planowanego przedsięwzięcia, które mogą mieć różnorodny charakter – od ogólnego określenia celu jaki inwestycja ma realizować po wskazanie konkretnych parametrów, które ma ona spełniać. W ramach tych kontraktów odpowiedzialność za rezultat przeniesiona jest w pełni na Wykonawcę, a rola Zamawiającego jest znacznie ograniczona. Do tego stopnia, że w kontraktach opartych o „srebrny FIDIC” nie powołuje się inżyniera kontraktu. Co ciekawe w ramach księgi „srebrnej” to Wykonawca ponosi ryzyka związane z wystąpieniem nieprzewidywalnych warunków fizycznych i uwzględnił je w cenie ofertowej. Właśnie trudności z implementacją takich rozwiązań do polskiego porządku prawnego stanowiły główną przyczynę jego incydentalności, trudno wyobrazić sobie także jego zastosowanie mając na względzie wymagania prawne stawiane zamawiającym publicznym w przypadku braku przekazania wykonawcy projektu (szczególnie mając na względzie konieczność sporządzenia programu funkcjonalno-użytkowego).

Kto ponosi odpowiedzialność za wybór modelu?

Należy pamiętać, że podmiotem odpowiedzialnym za dobór właściwych rozwiązań dostosowanych do przedmiotu realizowanego zamierzenia jest każdorazowo inwestor. Inwestor ponosi zatem ryzyka związane z wykorzystaniem modelu, który nie sprawdził się w toku realizacji zadania. Warto zatem każdorazowo rozważyć jaka formuła realizacji będzie korzystna dla inwestycji uwzględniając oczekiwania od rezultatu zamierzenia, a przede wszystkim uwzględniając środki jakimi inwestor dysponuje dla jego wykonania (w tym ewentualne środki unijne).

Więcej informacji na ten temat będzie można usłyszeć podczas webinaru „Nieprzewidziane roboty, zmiany w projekcie, inflacja – jak bronić budżetu w projektach infrastruktury środowiskowej?” organizowanego przez Kancelarię JDP. Podczas spotkania zaplanowanego na 7 maja poruszone zostaną m.in. poniższe zagadnienia:
•    roszczenia o przedłużenie terminu realizacji prac budowlanych,
•    roszczenia waloryzacyjne, w tym praktyczne aspekty stosowania klauzul waloryzacyjnych i możliwości ich modyfikacji na etapie postępowania przetargowego oraz po zawarciu umowy,
•    zastosowanie ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej oraz klauzuli „rebus sic stantibus” w kontekście nieprzewidzianych zmian gospodarczych,
•    roszczenia dotyczące kosztów pośrednich, których prawidłowe ujęcie i udokumentowanie ma kluczowe znaczenie dla dochodzenia należności,
•    skuteczne strategie negocjacyjne i przygotowanie dokumentacji roszczeniowej, które minimalizują ryzyka finansowe i umożliwiają optymalizację zysków.

Udział w webinarze jest bezpłatny. Szczegółowe informacje można znaleźć na stronie Kancelarii JDP.