Szczególna, dwuetapowa procedura uzyskiwania zgody inwestycyjnej została przewidziana w przypadku zamiaru prowadzenia inwestycji na obszarze nieobjętym planem miejscowym. Należy zaznaczyć, że kodeks wprowadzi także katalog inwestycji, które mogą być zrealizowane jedynie na terenie, na którym obowiązuje plan miejscowy (np. przedsięwzięcia mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko).

Podział na kategorie
Intencją przyświecającą twórcom Kodeksu urbanistyczno-budowlanego było rozstrzygnięcie, które rodzaje inwestycji wymagają zgody organu administracji publicznej i w jakiej procedurze zgoda ta może zostać udzielona. Dlatego też inwestycje zostaną podzielone na 6 kategorii – każda z kategorii będzie miała zadedykowaną procedurę uzyskiwania zgody administracyjnej. Zaliczenie inwestycji do wybranej kategorii decydować będzie m.in. o (1) konieczności uzyskania zgody inwestycyjnej, (2) możliwości udzielenia zgody w formie milczącej, (3) konieczności sporządzenia projektu budowlanego, w tym projektu technicznego, (4) konieczności zatrudnienia kierownika budowy, inspektora nadzoru technicznego, sprawdzenia projektu budowlanego przez innego projektanta, (5)  konieczność prowadzenia dziennika budowy, geodezyjnego wyznaczenia obiektu w terenie, sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, (6) konieczność uzyskania zgody na użytkowanie. O tym, które dokładnie inwestycje zostaną zaliczone do poszczególnych kategorii, decydować będzie rozporządzenie wykonawcze ministra ds. budownictwa, przy czym w uzasadnieniu do projektu kodeksu przedstawiono już proponowane rozwiązania. Dla przykładu, pierwszą kategorię stanowić będą najprostsze prace, takie, które w powszechnym mniemaniu nie wymagają zgody inwestycyjnej, np. remont wewnątrz obiektu budowlanego, a do ostatniej, szóstej kategorii zaliczone będą inwestycje wymagające obecnie pozwolenia na budowę wydanego przez wojewodę, charakteryzujące się najwyższym stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią np. budowa wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.

Co ciekawe, jedynie inwestycje polegające na budowie budynku lub budowli zaliczanej do kategorii 3-6 będą wiązały się z koniecznością sporządzenia projektu budowlanego (wyjątkowo organ będzie mógł nałożyć obowiązek sporządzenia projektu dla skomplikowanych inwestycji niższej kategorii). Projekt budowlany będzie się składać z projektu urbanistyczno-architektonicznego, projektu technicznego, opinii geotechnicznej lub projektu geotechnicznego i charakterystyki energetycznej. Także w zakresie dokumentacji, kodeks przewiduje nowe rozwiązania.

Zasadniczo, procesowi inwestycyjnemu poświęcono całą księgę III kodeksu. Przepisy zgrupowane w tej księdze podzielić można na trzy, zasadnicze etapy, z którymi związany jest proces inwestycyjny. Pierwsza grupa przepisów to wymogi dotyczące inwestycji (wymagania podstawowe, sytuowanie inwestycji, dostęp do drogi publicznej, warunki techniczne), dalej regulujące przygotowanie inwestycji (projektowanie inwestycji, podział nieruchomości, narady koordynacyjne, przyłącza i zjazdy), i w końcu kwestie związane z realizacją inwestycji (status uczestników procesu inwestycyjnego, opracowania i czynności geodezyjne, zgoda inwestycyjna, wykonywanie robót budowlanych, zgoda na użytkowanie).